Aspectos clave en el contrato de compraventa de una oficina de farmacia (II)
En un artículo previo elaborado por Farmaconsulting en noviembre de 2023, abordamos algunos elementos clave del contrato de compraventa de oficinas de farmacia, haciendo hincapié en su validez jurídica y en cómo prevenir posibles conflictos entre las partes involucradas. Continuando con el interés generado por nuestros lectores y clientes, en esta segunda entrega profundizaremos en otros puntos relevantes para estos acuerdos
Contratos y acuerdos accesorios
El contrato de compraventa de una farmacia generalmente no se limita al intercambio de la oficina y el precio acordado. Aunque este contrato es el eje principal de la transacción, suele estar acompañado por otros acuerdos accesorios, como el contrato de arras, la cesión del local, o incluso la sucesión empresarial.
Estos acuerdos accesorios, aunque no siempre imprescindibles, suelen influir significativamente en el éxito de la operación. Es importante distinguirlos claramente del contrato principal, ya que confundirlos puede generar errores conceptuales y prácticos. Por ejemplo, referirse al contrato de compraventa como “contrato de arras” es incorrecto y puede llevar a malentendidos en su aplicación legal.
Hablando de las arras
El Código Civil regula las arras en su artículo 1454, distinguiendo entre varios tipos:
- Arras penitenciales o de desistimiento: permiten a las partes rescindir unilateralmente el contrato con consecuencias económicas específicas.
- Arras confirmatorias y penales: estas refuerzan el cumplimiento del contrato y establecen compensaciones en caso de incumplimiento.
Dada la importancia de estas cláusulas, es esencial que las partes aclaren por escrito qué tipo de arras están aplicando para evitar interpretaciones erróneas que puedan generar conflictos futuros.
Traspaso
El término “traspaso” ya no es aplicable a las oficinas de farmacia. En su lugar, se utiliza la figura de la cesión del local, que es clave en operaciones donde el inmueble está arrendado y se requiere financiación mediante una hipoteca mobiliaria. Es fundamental que el contrato de arrendamiento contemple esta posibilidad, además de asegurar una duración equivalente al plazo del préstamo.
Asimismo, incluir una cláusula que permita al arrendatario resolver anticipadamente el contrato con una compensación razonable puede prevenir problemas en caso de traslado o cierre de la farmacia.
Opción de compra
En ciertos casos, se pacta una opción de compra sobre el local donde se ubica la farmacia, especialmente cuando no es viable adquirirlo simultáneamente con la oficina. Este acuerdo debe detallar aspectos como el precio, el plazo para ejercer la opción y las condiciones de notificación.
Es importante recordar que, salvo que se especifique lo contrario, las cantidades pagadas en concepto de alquiler no se descontarán del precio de compra. Por tanto, la claridad en este tipo de cláusulas es imprescindible para evitar malentendidos.
Conclusión
Habiendo analizado algunos elementos clave del contrato de compraventa de oficinas de farmacia, vemos que cada aspecto del contrato y sus acuerdos relacionados debe estudiarse con detenimiento, asegurándose de que reflejen fielmente los objetivos de ambas partes. Desde las arras hasta la opción de compra, no hay una única solución ideal, pero la claridad en las condiciones pactadas es siempre la mejor estrategia para garantizar el éxito de la operación.
En el siguiente artículo, publicado en la revista El Farmacéutico os damos las claves
Puedes leer el artículo completo aquí.
