Demanda de Farmacia en Canarias
Los farmacéuticos canarios apuestan por la compra de farmacia en Las Islas
Demanda de Farmacia en Canarias
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Fuerte incremento en el interés de compra de farmacia en Cataluña
El interés de inversión en Cataluña se incremento en un 42% frente al año anterior.
La demanda de farmacia en Cataluña se ha situado en el último año en los niveles del año 2011, un dato muy positivo que refleja una constatación de la confianza de los profesionales farmacéuticos en esta actividad. Así, observamos que durante el último año 112 farmacéuticos se interesaron por comprar una farmacia en Cataluña, lo que supone un incremento del 42% con respecto al año anterior. Por otro lado, destacó que el 86% de los nuevos demandantes eran residentes en la misma Comunidad Autónoma.
Si atendemos al tipo de farmacia solicitado por estos nuevos inversores, observamos que el 76% se decanta por aquellas de facturación de 150.000? a 700.000?. Dentro de este amplio rango, las peticiones se concentraron sobre todo en aquellas de 300.000? a 500.000? de facturación.
Con respecto al inversor, hubo una brecha interesante entre las peticiones realizadas por mujeres y hombres, donde estos últimos fueron claramente los más interesados en la inversión con el 64% de las solicitudes. Si atendemos a la edad, observamos que el 60% tenían una edad comprendida entre los 30 y los 50 años, un dato que va de la mano con la experiencia de estos farmacéuticos y su interés de cambio de farmacia, ya que el 18% eran propietarios de otra farmacia en el momento de la solicitud.
Plusvalía municipal sobre el local de oficina de farmacia cuando no hay incremento de valor
Con la transmisión del local destinado a una oficina de farmacia, el anterior titular se encontrará con dos modalidades tributarias que, en más de una ocasión, se utilizan como sinónimos cuando realmente tienen poco o nada que ver.
Por un lado, está el IRPF, donde la transmisión del local estará sujeta, en el caso de transmisiones inter-vivos, mediante el apartado de ganancias patrimoniales, en el que, en muy resumidas cuentas, se grava el incremento de valor puesto de manifiesto en el patrimonio del transmitente, con ocasión de esa operación. Suele denominarse «plusvalía» a esa diferencia positiva de valor que se pone de manifiesto, pero el término correcto, desde un punto de vista tributario, es «ganancia patrimonial» (también podría haber una pérdida patrimonial), que ha sustituido al anterior concepto de «incremento de patrimonio» (con su versión negativa, la disminución de patrimonio).
Otro uso inadecuado que podemos encontrar respecto al término plusvalía se relaciona con un impuesto, en este caso de competencia municipal, cuya concreta denominación es «impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana».
Pues bien, a diferencia del IRPF, donde está prevista la posibilidad de que la diferencia de valor sea negativa y, por lo tanto, se genere una pérdida patrimonial que no solo no tendrá gravamen, sino que podrá ser utilizada para compensar otros saldos positivos previstos en la regulación del IRPF, en el caso del impuesto municipal, y ya desde su denominación, se da por sentado, sin otra opción, que el valor del terreno habrá experimentado un incremento durante el plazo que media desde que fue adquirido y la actual transmisión.
Al hecho comentado, se suma, además, una total desconexión entre ese valor y el valor real de mercado, puesto que las valoraciones utilizadas para el cálculo dependen de la discrecionalidad del propio ayuntamiento.
Este dudoso planteamiento del impuesto se hace más sorprendente, si cabe, al tener en cuenta la evolución de los valores que se ha vivido en el sector inmobiliario durante los últimos años. Como ocurre en el IRPF, donde se tributa sobre una diferencia de valor positiva, en el caso municipal el contribuyente podrá esperar que, dado que quizás el valor del local en general»y del terreno donde fue construido en particular? ha bajado considerablemente desde que lo compró? no tendrá que pagar nada; pero no: casi con total seguridad, lo que encontrará es un gravamen, sí o sí, independientemente de que el valor haya caído claramente.
Pero este proceder parece que está empezando a llamar la atención de varios jueces que, últimamente, van respondiendo a la posición de los ayuntamientos con sentencias en las que la aplicación del impuesto está siendo anulada o corregida seriamente. Por ejemplo, una de nuestras preferidas, la sentencia del Juzgado Contencioso Administrativo n.º 3 de Zaragoza, de fecha 13 de julio de este mismo año, ha tenido a bien anular la liquidación efectuada por el Ayuntamiento de Zaragoza, al estimar que en la transmisión de una vivienda en 2015, adquirida en 2004, no se había producido tal incremento de valor, sino al contrario, una clara disminución, hasta el punto de que se niega la existencia del hecho imponible del impuesto: la puesta de manifiesto de un incremento de valor en los terrenos, con ocasión de una transmisión.
Como se afirma en la sentencia aludida, citando alguna otra en el mismo sentido, el impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título; por lo tanto, el que se produzca un incremento de valor experimentado por los terrenos de naturaleza urbana constituye el primer elemento del hecho imponible, de manera que en el caso de que no se produzca un incremento, no se generará el tributo.
En definitiva, una contradicción tan evidente como la que se puede dar en estos tiempos entre el valor real de los terrenos, el de mercado, y el resultado de la fórmula empleada para los cálculos en el impuesto, no puede resolverse a favor del «método de cálculo» en contra de la realidad económica. Obrar de otra manera sería, en opinión del Tribunal, desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.
El actual problema parte de la evolución a que nos tenía acostumbrados el sector inmobiliario en España, que a lo sumo había llegado a ver estancados sus valores en alguna ocasión, pero prácticamente siempre se había movido al alza. En este escenario, se estableció un sistema de gravamen objetivo, con el fin de facilitar la gestión del impuesto y de prevenir posibles abusos que se producirían al no declararse siempre el valor de las ventas. Además, con estas fórmulas objetivas de valoración previstas en la Ley, se trata de evitar las complicaciones de una excesiva fluctuación del mercado.
Sin embargo, la situación actual es que los precios reales de los inmuebles han bajado durante varios años, por lo que la premisa utilizada en la Ley, de que tales valores siempre crecen, es falsa y «si no hay incremento de valor, el gravar con independencia de ello supondría «inventar» un impuesto, pervirtiendo la regulación».
Como recuerda el Tribunal, el artículo 107 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece un criterio legal de determinación de la cuantía del incremento del valor, pero parte de que el mismo se ha producido, pues de lo contrario, si no hay hecho imponible, no se puede gravar.
En definitiva, la sentencia aludida anula la liquidación practicada por el ayuntamiento y dispone la devolución de la cuota ingresada al contribuyente.
A pesar de que tal sentencia puede ser recurrida, lo cierto es que esta, como otras muchas que son citadas por ella, se hace eco de una corriente doctrinal que nos permite albergar esperanzas en el caso de que se decida reclamar contra la aplicación de este impuesto.
Así, cuando en la transmisión de una oficina de farmacia también se produzca la del local donde se instala la misma, o de cualquier otro inmueble urbano, como la vivienda, es recomendable considerar estas reflexiones. Sobre todo, si la adquisición se produjo en plena burbuja inmobiliaria es más que previsible que cualquier tasación nos ayude a demostrar que, en efecto, no ha habido incremento de valor y, quién sabe, quizá podamos evitar el impuesto.
«Solve et repete»
De ningún modo es recomendable, a la vista de que su local ha bajado de precio respecto del momento de compra, dejar de afrontar el impuesto, sin más.
El principio jurídico que rige la posición del contribuyente es el que encabeza este apartado, «solve et repete», aforismo latino que viene a decir: paga y reclama. Es decir, podemos reclamar, reservarnos el derecho a discutir en sucesivos recursos la procedencia o improcedencia del gravamen pretendido por el ayuntamiento, pero lo recomendable es proceder al abono de la cuota correspondiente, y valorar con un abogado especializado las opciones que considere más recomendables de cara al planteamiento de los recursos o acciones oportunas.
La demanda de farmacia en españa crecio un 34% en el último año.
Informe de la Demanda de Farmacia en España 2015
La demanda de farmacia en españa crecio un 34% en el último año.
Informe de la Demanda de Farmacia en España 2015
Descárgate la edición 2015 del Informe de la Demanda de Farmacia en España FCT, un resumen del amplio conocimiento de la demanda que solo podrás encontrar en Farmaconsulting, fruto de nuestro dominio de las transmisiones realizadas en el mercado y el trabajo de nuestros equipos.
El margen para productos sanitarios será del 21% para la farmacia y del 6% para la distribución
Los márgenes para la farmacia y para la distribución para los productos sanitarios diferirán de aquellos márgenes establecidos para los medicamentos. Así, estos márgenes se situarán, de manera general (precio industrial máximo igual o inferior a 59 euros), en el 21 por ciento para la oficina de farmacia y en el 6 por ciento para las empresas de distribución farmacéutica. Así lo recogen los artículos 51 y 52 del proyecto de Real Decreto de Financiación y Precio de Medicamentos y Productos Sanitarios que será estudiado por los representantes sanitarios de las diferentes comunidades autónomas durante el próximo Consejo Interterritorial del SNS que se celebrará a finales de mes.
A este respecto, cabe destacar que en el caso que los productos sanitarios superen los 59 euros, se establece un margen por envase fijo, que en el caso de las oficinas de farmacia será de 16,69 euros por envase y en el de la distribución 3,77 euros.
La demanda de farmacia en España crece un 34% en los últimos 12 meses
El informe de la demanda de Farmacia en España de Farmaconsulting sitúa el interés de inversión en niveles de 2007-2008.
Ya está disponible la última edición del Informe de la Demanda de Farmacia en España 2015 de Farmaconsulting. Durante los últimos años, este informe se ha convertido en una obra de referencia para todos aquellos farmacéuticos interesados en comprar o vender su farmacia, ya que les permite conocer cómo se está valorando el mercado de la farmacia.
Entre los aspectos que destaca la consultora en este informe, se encuentra la recuperación del interés por adquirir una oficina de farmacia en España, donde la demanda en el último año se ha situado en niveles del 2007-2008. Un dato que viene a confirmar como los farmacéuticos valoran cada día más la estabilidad del sector.
Con este estudio, los autores, expertos y líderes en transmisiones de oficina de farmacia en España, explican de una manera gráfica y sencilla la evolución de la demanda, que constituye uno de los principales factores para determinar el precio de una farmacia. Este instrumento, junto con otros, pretende ayudar al farmacéutico a tomar y gestionar una de las decisiones más importantes de su vida.
El informe permite al profesional conocer de una forma resumida cómo está valorando realmente el mercado a la farmacia según su tamaño, facturación, rentabilidad, y otros factores críticos como la obtención de financiación, desde la perspectiva de la evolución de los últimos años.
El interés por invertir en una botica se sitúa a niveles de 2007-2008
El informe de la demanda de Farmaconsulting recoge que en 2014 esta subió un 34%
La recuperación del interés por adquirir una oficina de farmacia en España es un hecho. Y así lo demuestran los datos recogidos en el ‘Informe de la Demanda de Farmacia 2015’, elaborado por Farmaconsulting, que muestra que los profesionales farmacéuticos vuelven a ver en la botica una buena posibilidad de negocio. Así, tal y como recoge el informe de la compañía líder en el mercado nacional de transacciones de farmacias, en 2014 se registraron 986 nuevos inversores (un crecimiento del 34 por ciento), con lo que el nivel de interés por invertir en una oficina de farmacia se sitúa en niveles de 2007-2008, ejercicios anteriores a que se aplicasen medidas de recorte del gasto farmacéutico.
Respecto a la evolución en el precio de la farmacia, desde Farmaconsulting se precisa que 2014 presentó un entorno económico ‘más favorable’, algo que ha propiciado que, tras varios años de evolución negativa, ‘la oficina de farmacia esté asistiendo a los primeros datos positivos en lo que se refiere a número de recetas y facturación’. Si a ello se le une la evolución de los niveles de demanda y el acceso a la financiación, ‘nos encontramos con un escenario en el que se ha frenado el ajuste a la baja que ha sufrido el valor patrimonial de la farmacia en los últimos años, estabilizándose el precio medio e incluso registrando un ligero repunte’.
Respecto al papel de Farmaconsulting en el proceso de compra, su director general, Alfredo Alonso, destacó que los datos ‘confirman la confianza del inversor en un proyecto’.
Jesús Aguilar Veo el futuro de la profesión con ilusión y optimismo
Jesús Aguilar tomará posesión como nuevo presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos
El nuevo presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos, Jesús Aguilar, tomará posesión hoy de su cargo con el resto de su comié directivo y los vocales nacionales de farmacéuticos de Análisis Clínicos, Farmacia Hospitalaria, Industria, Óptica Oftálmica y Acústica Audiométrica, Ortopedia y Titulares. En su primera entrevista como presidente de los farmacéuticos nacionales, Aguilar explicó a EG tras la asamblea general de colegios oficiales de farmacéuticos celebrada esta mañana cuál será la hoja de ruta que seguirá durante su mandato al frente de la máxima institución farmacéutica española.
Pregunta. Enhorabuena. En escasas horas será usted oficialmente presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de Farmacéuticos. Y ahora… ¿Qué?
Respuesta. Muchas gracias. Ahora toca seguir trabajando por y para la profesión farmacéutica. Desde mi incorporación al Colegio de Farmacéuticos de Burgos como farmacéutico de base y a lo largo de mi trayectoria profesional en sus distintos puestos de responsabilidad, he tenido siempre el objetivo y el compromiso de hacer avanzar la profesión farmacéutica. Una tarea que asumimos el nuevo comité directivo con ilusión, sabiendo que partimos de un importante trabajo ya realizado y que será responsabilidad nuestra continuar su labor y enriquecerla con nuevos enfoques y realidades.
P. Habló el día de su elección de recoger las distintas sensibilidades del colectivo. Y es que la Farmacia es algo más que la oficina de farmacia, ¿verdad?
R. Por supuesto. La farmacia es una profesión plural, mayoritariamente representada por los farmacéuticos comunitarias, en donde el 69 por ciento de los colegiados ejercen en farmacia comunitaria según las últimas estadísticas publicadas. Pero, sin ninguna duda, la farmacia es una profesión creciente con muchas y diversas salidas profesionales.
P. Analicemos las cinco líneas de actuación de su mandato que usted mismo fijo el día de su elección. Lograr un Consejo General ejecutivo que represente a la profesión en el ámbito del Estado y en el internacional. ¿Qué nuevos pasos se quieren dar para alcanzar este objetivo?
R. Como he dicho antes, partimos de un gran trabajo ya realizado y una vez más quiero agradecer públicamente la enorme labor desarrollada por Carmen Peña al frente del Consejo General en pro de la Farmacia y que, sin duda, seguirá haciéndolo desde la Federación Internacional Farmacéutica (FIP). El equipo anterior nos ha dejado un marco de referencia muy claro de actuación como son la Declaración de Córdoba y el acuerdo marco suscrito con el Ministerio de Sanidad. Un escenario que requiere ahora de un desarrollo y un impulso necesario para alcanzar los objetivos propuestos de una farmacia profesional y sostenible, centrada en el paciente.
P. También señaló usted que su intención es desarrollar la ‘Declaración de Córdoba’ aprobada en el Congreso Nacional de octubre de 2014. ¿Consolidar y avanzar hacia la farmacia asistencial en España es el único camino viable para afrontar el futuro?
R. La farmacia si no es profesional, si no se centra en el paciente, si no participa activamente en la mejora de los resultados en Salud en torno a su medicación, y si no es capaz de dar respuesta a las nuevas necesidades sociosanitarias de la población, entonces, no tendrá futuro. Nuestra labor es transmitir a nuestras administraciones que no sólo somos capaces de todo ello, sino que además aportamos eficiencia, optimizamos recursos, mejoramos la calidad asistencial y generamos ahorros al Sistema Sanitario.
P. Hay pasos que se deben dar para lograr establecer y avanzar hacia esa farmacia asistencial en España, por ejemplo, la realización de servicios añadidos. ¿Es factible en estos momentos lograr que las administraciones paguen por nuevos servicios (más allá de VIH, dispensación de metadona…)?
R. Por qué no. Venimos de un periodo de crisis en el que la farmacia, representando el 23 por ciento del precio del medicamento, ha soportado el 50% de las aportaciones realizadas por el sector en su conjunto. Una Farmacia que ha demostrado su solidaridad en los peores momentos y considero que ha llegado la hora de contar con la Farmacia y de reconocer su esfuerzo. No es cuestión de pedir por pedir, sino de demostrar la eficacia de los servicios que presta la farmacia, de cuantificar su impacto en términos económicos de coste-efectividad y que éstos sean retribuidos adecuadamente y amparados dentro de unos presupuestos sanitarios lo más realistas posibles.
P. Sigamos con la Declaración de Córdoba y cosas que son y no son factibles. ¿Es posible establecer unos marcos de actuación y relaciones para que se produzca una colaboración asistencial y el resto de profesionales sanitarios?
R. Todos los puntos de la Declaración de Córdoba son factibles. Partimos de esa base. Lo que ocurre que algunos puntos requieren de la participacion, implicación y voluntad de terceras partes. Dos no trabajan juntos si uno no quiere, o no ha entendido bien la profundidad del cambio que requiere la Sanidad; ya sea por falta de comunicación o cualquier otra causa totalmente legítima.
P. Aunque no siempre es sencillo. ¿Tiene pensado reunirse con Juan José Rodríguez Sendín, presidente de la OMC?
R. Al margen de personalismos, la Sanidad precisa de todos los profesionales sanitarios trabajando de forma colaborativa -cada uno en su ámbito de competencias- para ofrecer una respuesta integral a las necesidades de los pacientes. Son muchos los retos a los que hemos de hacer frente: cronicidad, polimedicación, dependencia, y muchas las exigencias del paciente como para no sentarse a buscar puntos de entendimiento.
P. Dentro de esa Declaración de Córdoba, y entroncando con el acuerdo marco firmado con el Ministerio de Sanidad en 2014, se encuentra la necesidad de que los profesionales farmacéuticos participen en la gestión clínica, ¿verdad?
R. Sí. La gestión clínica es uno de los tres pilares del acuerdo marco junto con el Pacto por la Sanidad y el Desarrollo Profesional del farmacéutico.
P. ¿Cómo?
R. Es fundamental incorporar a los farmacéuticos en los equipos de salud trabajando en el ámbito de la Gestión Clínica. Somos los profesionales sanitarios expertos en el medicamento y es fácilmente entendible que nuestra actuación no puede quedar aislada si hablamos de una mejor gestión del conocimiento, de entornos colaborativos, de investigación evaluativa y de optimizar los resultados en Salud del paciente.
P. Sigamos con otra de esas líneas maestras de su hoja de ruta, una de las más controvertidas: definición de un nuevo modelo retributivo para las farmacias. ¿En qué punto nos encontramos y qué camino hay que tomar?
R. Nos encontramos en el punto de que insistiremos ante la Administración acerca de la necesidad de dotar de viabilidad al conjunto de las farmacias, tanto rurales como urbanas, y que se tenga en cuenta una complementariedad en la retribución del farmacéutico acorde con los nuevos servicios profesionales farmacéuticos que desarrolla, y desarrolle, la farmacia.
P. En este sentido, se dice que hay que tener cuidado con lo que se desea porque se puede convertir en realidad. ¿Apostar por un modelo diferente podría ser, a la larga, negativo?
R. No tiene por qué si se trata de una decisión estudiada, analizada en profundidad, comparada con otros modelos, debatida y consensuada. Lo que está claro es que saltos al vacío, ninguno.
P. Lo que es cierto, y así lo precisan numerosos informes, es que con la bajada de precios de los medicamentos ahora mismo es inviable mantener la sostenibilidad de una farmacia que base sus ventas en la receta, ¿no?
R. Sí. Como habrá escuchado muchas veces, el porcentaje de algo que cuesta cero euros o que tiende a cero es cero. Pero existen otras muchas fórmulas y vías para estudiar que complementen la retribución actual y constituyan un beneficio tanto para el paciente en accesibilidad, para el Sistema Sanitario en ahorro y para la Farmacia en remuneración profesional.
P. Sobre este particular, medidas como las ayudas VEC… ¿No es un sinsentido tener farmacias ‘subvencionadas’ mientras, por ejemplo, se aplican medidas como las deducciones?
R. Nunca me habrá oído hablar de farmacias subvencionadas en este apartado. El real decreto en cuestión habla de modificación del margen siendo éste mayor para las farmacias en poblaciones más desfavorecidas y económicamente más pequeñas. No es la situación ideal, ni perfecta, pero es evidente que representa una ayuda para estas farmacias y que hemos de seguir trabajando.
P. ¿Qué se puede hacer para evitar la existencia de farmacias VEC? ¿Convertirlas en botiquines? ¿Modificar la ordenación farmacéutica? ¿Liberarlas de cargas fiscales? ¿Suprimirlas?
R. La viabilidad de la Farmacia guarda una estrecha relación con la ordenación farmacéutica; y sobre este particular quiero destacar el gran trabajo que se está haciendo desde el Grupo de Ordenación Farmacéutica del Consejo General, con la participación de los colegios. Un trabajo de análisis, de comparativas autonómicas y de propuestas ad hoc que está dando sus frutos. Por ejemplo, en el último año se han modificado hasta diez leyes de ordenación farmacéutica autonómica, incorporando medidas debatidas en el seno del grupo, como por ejemplo la conversión en botiquines de farmacias VEC o los traslados dentro de todo el municipio en zonas urbanas.
P. Todo ello sin tocar la esencia del modelo de farmacia, ¿verdad?
R. Por supuesto. La sociedad española dispone de uno de los mejores modelos de farmacia existentes en el mundo -que debe seguir mejorándose- pero que son múltiples los informes que evidencian cómo la Farmacia española es un importante activo dentro del Sistema Sanitario en términos de cohesión, eficiencia y sostenibilidad.
P. ¿Sigue en peligro?
R. Es evidente que las amenazas al modelo actual de farmacia estarán siempre presentes a nuestro alrededor; lo hemos vivido y lo seguiremos viviendo. Una realidad a la que seguiremos haciendo frente desde la profesionalidad y convencidos de que el modelo español de farmacia es el que mayores garantías de calidad, accesibilidad, y prestaciones ofrece a la población.
P. La cuarta línea de trabajo: trazar una estrategia de formación en el grado y posgrado de Farmacia. ¿En qué debe basarse esta estrategia?
R. Es clave que tanto la profesión farmacéutica como la universidad avancemos juntos en la incorporación de la enseñanza de la Atención Farmacéutica en las facultades de Farmacia. Nos necesitamos mutuamente para construir el futuro de esa Farmacia Profesional, basada en la prestación de Servicios Profesionales Farmacéuticos y centrada en el paciente.
P. Y la quinta línea: afianzar la ética en la profesión para acabar con posibles prácticas ilícitas. ¿Caiga quien caiga?
R. Ni lo dude. No tendría sentido lo contrario. La profesionalidad de los farmacéuticos españoles es altamente valorada y reconocida por la sociedad; y desde la Organización Farmacéutica Colegial perseguiremos con firmeza y denunciaremos cualquier actuación que perjudique la imagen de la farmacia.
P. Con estas cinco líneas de trabajo como base, como ve Jesús Aguilar el futuro de la profesión?
R. Con ilusión y optimismo.
Transmisión de oficina de farmacia por menores de edad (y II)
En el artículo anterior (El Farmacéutico n.º 519) aludimos a la existencia de ciertos requisitos, entre los que destaca la necesidad de autorización judicial para que se efectúe válidamente la transmisión de determinados bienes de notable valor cuando el propietario es un menor de edad.
¿Qué bienes están sujetos a especial autorización para su disposición cuando el propietario es un menor de edad?
Entre los aludidos expresamente por el Código Civil nos interesan particularmente los siguientes por su claro protagonismo en el sector:
- Los inmuebles. Ya comentado en el primer artículo, quizás el caso más claro de que sea preceptiva la autorización judicial, incluso, como se dijo, en el supuesto de arrendamientos superiores a los 6 años, en cuyo caso se consideran actos de disposición más que de mera administración, que hubieran podido ser efectuados por los progenitores sin tal autorización.
- Establecimientos mercantiles. El artículo 166 del Código Civil habla de establecimientos mercantiles o industriales. Y parece lógico que se incluya este concepto entre los objetos de especial atención y cuidado a la hora de ser transmitidos, más si tenemos en cuenta que su valor es, por lo general, y en nuestro sector prácticamente siempre, incluso superior al de los inmuebles.
La definición de establecimiento mercantil es lo suficientemente amplia como para dar cabida a algún problema de interpretación, aunque la alusión tanto al calificativo «mercantil» como «industrial» del objeto permite ver la intención del legislador de dar protagonismo a ciertos bienes, no necesariamente a los inmuebles -que ya gozan de su expresa protección-, sino que se amplía al valor del establecimiento como bien mueble, lo que incluye el fondo de comercio, la clientela, el arraigo, la maquinaria, los muebles…; en definitiva, el entramado de elementos que, en conjunto, permiten al empresario intervenir en el tráfico mercantil.
Una buena referencia al concepto de establecimiento mercantil la podemos encontrar en el artículo 7, 1 de la Ley del IVA: «…un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios…».
No obstante, aunque desde el punto de vista del IVA sí puede tener trascendencia la diferencia entre si se vende la totalidad o parte de la oficina de farmacia -asunto cuyo estudio no es objeto de este artículo-, de cara a lo que nos ocupa en el presente ha de entenderse que no tiene trascendencia: será necesaria la autorización de un juez para la venta, tanto si lo que se transmite es la oficina de farmacia en su totalidad, como si es una participación, ya que seguirá tratándose de una enajenación relativa a una parte esencial de un establecimiento mercantil.
La aceptación de la herencia por el menor
Conforme dispone el Código Civil por medio de la herencia, el heredero sucede en todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte. Por lo tanto, antes de aceptar pura y simplemente una herencia, tanto en nombre y beneficio propios, como si se hace en representación de un menor, es recomendable tener la seguridad de qué pasivos pendientes se incluyen en tal herencia.
Puede darse el caso de que con un local, un negocio, etc., también se incluyan deudas del causante que sean incluso superiores al valor de los otros bienes, con lo que la herencia terminaría ocasionando un empobrecimiento del heredero.
Llegados a la conclusión de que no debe aceptarse la herencia, por los motivos citados o por otros, los padres podrán rechazar la herencia, pero, por disposición del artículo 166 del C.C., ya citado:
«Los padres deberán recabar autorización judicial para repudiar la herencia o legado deferidos al hijo. Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario…».
Por lo tanto, a la hora de repudiar la herencia que corresponde a un menor, los padres tendrán que acudir a un letrado que solicite la correspondiente autorización judicial para efectuar este acto. Puede ser que el juez, vistas las circunstancias que rodeen al asunto, desautorice que la herencia sea rechazada, pero aún así se dispone por el Código Civil una última garantía a favor de la seguridad del menor: la aceptación sólo podrá hacerse en tal caso «a beneficio de inventario».
Esta maniobra implica que, como medida previa, habrá de efectuarse un inventario y valoración del patrimonio que se incluye en la herencia, con sus bienes, derechos y también obligaciones. Así aceptada la herencia, el menor sólo responderá de las deudas de la herencia «hasta donde alcancen los bienes de la misma»; no puede empobrecerse por esa aceptación.
Si existe la certeza de que las deudas superan el valor de los bienes, y no les resulta interesante el inicio de los trámites judiciales aludidos, los padres, no obstante, aún tienen otra opción no prevista expresamente en el artículo citado: pueden no aceptar la herencia. Ni repudiar, ni aceptar, simplemente no hacer nada.
El menor, mayor de 16 años
Termina el artículo citado aludiendo a los mayores de 16 años, pero que aún no han alcanzado la mayoría de edad: «No será necesaria autorización judicial si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público…»
En esta franja de edad encontramos otros ejemplos dentro del Derecho Civil, donde se concede un mayor grado de autonomía a los menores, aunque requiriendo el complemento de voluntad de sus padres, o en el caso de los menores casados, del cónyuge si es mayor de edad. Se trata de la emancipación, una situación que puede producirse bien por el matrimonio del menor, bien por concesión de quienes ejerzan la patria potestad, o por concesión judicial1.
De no haberse incluido en la norma esta previsión respecto a la posibilidad de que el mayor de 16 años pueda consentir la venta en documento público, para proceder a la transmisión de un local o de una oficina de farmacia los padres del menor tendrían que instar un procedimiento para obtener la autorización judicial o conceder al menor la emancipación -por eso es de celebrar la sencillez de pasos que facilita este último párrafo del artículo 166- o, de lo contrario, cualquier operación tendría que retrasarse varios meses, en función del proceso judicial de autorización, o bien empujaría a los implicados a enfrascarse en un proceso o trámite de emancipación, también tedioso, con preceptiva inscripción en el Registro Civil y, además, irrevocable.
Por lo tanto, en el caso de transmisión de una oficina de farmacia, un local, o ambos, en los que un menor de edad pero mayor de 16 años figure como propietario, bastaría con la firma de los padres y el consentimiento en la escritura pública otorgado por el menor.
1El Código civil también alude como causa de emancipación a la mayoría de edad, si bien esta circunstancia ha sido contestada por doctrina y jurisprudencia por redundante, y su estudio tampoco aporta nada interesante a estos comentarios, por lo que se ha omitido en el texto.
Transmisión de oficina de farmacia por menores de edad (I)
Como consecuencia de una herencia, nos vemos en ocasiones ante la circunstancia de que, entre los propietarios de una oficina de farmacia, o de los locales donde se instala la explotación, se encuentran uno o varios menores, personas en cuyo favor la normativa civil dispone una serie de precauciones y controles a los que es preciso atender, sobre todo teniendo en cuenta la existencia de plazos fijados por las respectivas normas de ordenación farmacéutica en la transmisión de tales farmacias.
El artículo 166 del Código Civil1
«Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales (…), sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal.»
Con carácter general, puede afirmarse que la facultad de disponer, y no sólo la de administrar, los bienes del hijo menor, es uno de los componentes de la patria potestad. De hecho, el propio artículo 166 citado, al afirmar que los padres necesitan la autorización judicial para disponer de ciertos bienes, está diciendo -sensu contrario- que no necesitan tal permiso en lo referente a otros bienes.
Actos de administración frente a actos de disposición
Por tanto, antes de tomar cualquier decisión respecto a un bien objeto de especial protección, se deberá considerar primero qué tipo de acción es la que se va a ejercitar respecto a ese bien concreto del menor: ¿se trata verdaderamente de un acto de mera administración o se trata de un acto de disposición?.
Los actos de mera conservación, o administración, son aquellos exigidos o simplemente habituales en torno a la conservación y normal uso de las cosas, por ejemplo la contratación o cambio de compañías eléctricas, encargar reparaciones, asistir o votar en las juntas de propietarios…, y la disposición implica una alteración en la composición del patrimonio del menor, por lo que, respecto a determinados bienes, se exige esa especial protección.
Actos de disposición, también a título de ejemplo, pueden ser la venta, la constitución de hipoteca, el otorgamiento de servidumbres o la permuta por otros bienes.
Existen actos que ofrecen alguna duda, y que se presentan con cierta frecuencia en la transmisión de oficinas de farmacia, como es el caso del arrendamiento de locales. Así, puede afirmarse que, en principio, el arrendamiento es un acto de administración, pero habrá que atender a la duración del mismo puesto que en la jurisprudencia del Tribunal Supremo se incluyen entre los actos de disposición los arrendamientos por un plazo superior a 6 años.
Como sabemos, lo usual en las transmisiones de oficina de farmacia es que el adquirente se financie contando con la garantía de una hipoteca mobiliaria sobre la propia oficina de farmacia, garantía que impone una duración del arrendamiento equivalente a la duración del préstamo que se garantiza con dicha hipoteca; por lo tanto, cuando el local donde se instala una oficina de farmacia va a ser arrendado, ha de estudiarse detenidamente qué duración se va a necesitar, con el fin de prever los trámites necesarios para obtener la autorización judicial.
Por causas justificadas de utilidad o necesidad
Naturalmente, no existe una lista tasada de circunstancias que determinen por sí mismas la existencia de esta utilidad o necesidad que pide la Ley. No obstante, parece evidente, y está comúnmente aceptado por la doctrina, que se dan utilidad o necesidad en casos como la manutención, la atención a gastos sanitarios o la realización de estudios por el menor.
En nuestro sector encontramos otra justificación, rotunda y difícilmente discutible, y es la imposición legal que previenen las diferentes normas autonómicas de ordenación farmacéutica para proceder a la transmisión de la oficina de farmacia en los casos de herencia, en plazos que van desde los 18 a los 24 meses. En estos supuestos, quizá pudiera plantear alguna duda la necesidad o no de proceder a la venta del local, si también fuera heredado por el menor -en nuestra opinión, sí sería necesario conforme a la previsible exigencia de la mayoría de compradores de adquirir la propiedad del local junto con la de la oficina de farmacia-, pero, como mínimo, es evidente que la necesidad de proceder a un alquiler a largo plazo es incuestionable, atendiendo a lo ya comentado en párrafos anteriores de este artículo.
La autorización judicial. ¿Ha de ser previa, necesariamente?
Si atendemos a la literalidad de la norma, sí: «previa la autorización del juez». Conforme a la interpretación literal, un amplio sector de la doctrina, apoyada además en numerosas resoluciones judiciales, ha estimado que es imprescindible obtener la autorización judicial para la venta antes de otorgar el contrato de venta, y lo contrario ocasionaría la nulidad de pleno derecho del negocio concertado por los progenitores sin haber obtenido la autorización.
Sin embargo, la opinión de Farmaconsulting no coincide con este punto de vista. Al contrario, entendemos tal exigencia, la autorización, como un requisito que puede ser subsanado a posteriori, por lo que, en el peor de los casos, determinaría la anulabilidad de la venta hecha sin haber solicitado o sin haber obtenido aún la autorización judicial.
Hecha la debida reserva de que cada caso tiene sus propias circunstancias, que han de ser valoradas cautelosamente en cada decisión, lo cierto es que las últimas resoluciones judiciales sobre el asunto -por todas la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2010, que unifica la doctrina- afirman que el contrato que se ha concertado con la falta de un requisito como la autorización judicial, tiene eficacia provisional, con base en una suerte de condición suspensiva tácita, que es la obtención de la aludida autorización.
En definitiva, parece claro que cuando la totalidad o parte de la propiedad de una oficina de farmacia corresponda a un menor, nada impediría efectuar la venta -y mucho menos atendiendo a los plazos a que se ven sometidas estas operaciones-, aunque la obtención de la autorización judicial se produzca después, o incluso se solicite con posterioridad. Eso sí, como medida de prudencia, naturalmente, es recomendable aludir a tal circunstancia en el contrato, y hacer constar esa condición suspensiva consistente en que la venta quedará plenamente perfeccionada en el momento de obtención de la preceptiva autorización judicial.
En un próximo artículo serán revisadas las restantes previsiones del artículo citado, con especial atención a la transmisión de establecimientos mercantiles, y la aceptación de herencia en nombre del menor.
1En el presente artículo nos referimos exclusivamente a las disposiciones del Código Civil, pero téngase en cuenta que en diversas comunidades o incluso zonas existe una particular normativa cuyas previsiones pueden ser distintas de las aquí tratadas
Durante el último año se ha incrementado en un 72% las solicitudes de farmacia en Extremadura
50 nuevos inversores se han interesado en el 2014 por comprar farmacia en Extremadura frente a los 29 del 2013.
Según los datos facilitados a IM Farmacias por Farmaconsulting Transacciones, durante 2014 se incrementó el interés de compra de farmacia en Extremadura pasando de 29 solicitudes en el 2013 a 50 en el último año. Los farmacéuticos extremeños fueron los más interesados con una representación del 64%.
El 67% de las solicitudes se agruparon en las farmacias con una facturación de 150.000?-700.000?. Si observamos el perfil de los inversores podremos ver que el 66% de las solicitudes se repartió entre los menores de 40 años, estando muy equilibrado entre hombres y mujeres, con un 52% y un 48% respectivamente.
Para finalizar comentar que el 18% de las solicitudes se correspondieron con farmacéuticos que actualmente tienen farmacia.
Diseños y equipamientos para las farmacias del siglo XXI
«La farmacia del siglo XXI no se parece en nada a la del siglo pasado». Lo dice el decano de la Facultad de Farmacia de la Universidad de Barcelona, Juan Esteva de Sagrera. Del mismo modo que el farmacéutico, como profesional sanitario, quiere cambiar la percepción de la ciudadanía para no ser contemplado como un mero dispensador de medicamentos, sus establecimientos también están cambiando de forma radical.
Las boticas anticuadas, algunas de ellas un tanto lúgubres y con mínimo espacio dedicado a la clientela, están en vías de extinción. Al ritmo que avanza todo, nuestras oficinas de farmacia no podían quedarse atrás y día tras día vemos cómo los establecimientos de nuestros pueblos y ciudades adquieren una apariencia luminosa, más espaciosa y más moderna. Una adaptación al nuevo siglo que va mucho más allá de su aspecto visible de cara a la clientela, ya que también han cambiado los procesos internos, su funcionamiento, su gestión…
Al ser preguntado por cómo las nuevas tecnologías afectan a la práctica farmacéutica, Esteva de Sagrera afirma que el cambio es total: «No hay ninguna farmacia que no esté informatizada».
«La industrialización revolucionó la farmacia –declara en una entrevista para la propia Universidad de Barcelona–, se pasó de la fórmula magistral al medicamento industrial, de la botica al laboratorio. La revolución, hoy en día, es informática, con la receta electrónica, que está modificando los hábitos de prescripción y dispensación. El mundo de internet, además, puede conducir a la creación de farmacias virtuales. En este caso, es importante regularlas, de manera que también sean, como las farmacias de la calle, establecimientos sanitarios».
La función del farmacéutico ha ido cambiando, y sus establecimientos lo han ido haciendo en consonancia. Esteva de Sagrera comenta que «desde hace tiempo, ha pasado de tener un papel pasivo –dispensar medicamentos– a tener uno activo, que implica asesorar, prestar atención farmacéutica y hacer el seguimiento farmacoterapéutico, evitar efectos adversos de la medicación en los enfermos, etc.». «Creo que socialmente la profesión está bien considerada –añade–, y cuando se hacen encuestas, es de las profesiones que reciben puntuaciones más altas. Sin embargo, hay, no insatisfacción, pero sí un deseo de los profesionales para mejorar esta percepción social, ampliar la cartera de servicios que se ofrece y romper con la imagen de las farmacias como establecimientos que sólo venden o despachan prescripciones, sin añadir nada más desde el punto de vista sanitario».
Gestión
Evidentemente, la transformación de las farmacias del siglo XX en farmacias del nuevo milenio también ha tenido su impacto en la gestión. Alfredo Alonso, director general de Farmaconsulting, resalta que los cambios generacionales siempre aportan nuevas fórmulas para encarar la gestión. «En el caso de la oficina de farmacia –indica–, las medidas de contención del gasto de los últimos años han obligado a acelerar la toma de decisiones encaminadas a profesionalizar la gestión en todo lo que tiene que ver con ingresos, compras y gastos, que den como resultado un beneficio que la haga sostenible».
«Hasta hace poco el hito más relevante que observábamos en las oficinas de farmacia –prosigue–, por la inversión que se realiza y su impacto en resultados, era una reforma cada cierto tiempo, orientada a mejorar la atención al cliente, actualizar los espacios de atención y comerciales, y también reducir cargas fiscales sobre el rendimiento de la actividad. Hoy en día, un cambio de este tipo vemos que cada vez se acompaña más de otras medidas que se centran principalmente en el ámbito de la gestión de stocks, definición de cliente objetivo y diseño de la cartera de servicios, contención de gastos y políticas de gestión del personal, en muchos casos uno de los principales activos de la oficina de farmacia».
En opinión de Alonso, los servicios que ofrece una consultoría especializada como la que dirige siempre aportan una visión externa que es indispensable para la toma de decisiones importantes. «Por ejemplo –apunta–, si un farmacéutico se plantea cómo gestionar adecuadamente su farmacia pensando en su futura transmisión, necesita conocer los factores más valorados por los posibles compradores para decidir qué medidas ha de llevar a cabo en su gestión. El profundo conocimiento de la demanda a escala nacional que proporciona una consultoría como Farmaconsulting será la respuesta que necesita para tomar la mejor decisión».
Farmaconsulting
Ofrece todos los servicios relacionados con la toma de decisiones patrimoniales en el ámbito farmacéutico, fundamentalmente procesos de transmisión, ya sea a terceros o dentro del ámbito familiar.
El Informe de la Demanda de Farmacia en España que Farmaconsulting elabora anualmente recoge los aspectos más valorados por parte de los compradores, y resulta indispensable para todo aquel farmacéutico que se plantee la venta de su farmacia.
Para los compradores, el análisis de la oferta de farmacia a nivel nacional, la evolución de los precios, así como otras cuestiones de orden jurídico y fiscal, son parte de los servicios que ofrece esta compañía para ayudarles a tomar la decisión de compra correcta. También diseña servicios específicos que puedan precisar los farmacéuticos dentro del ámbito mencionado, tales como valoraciones económicas, asesoramiento y asistencia jurídica, negociación de arrendamientos o ayuda en la búsqueda de financiación.
«El conocimiento profundo de la demanda es siempre lo más solicitado por el titular de una farmacia antes de ponerla a la venta», explica su director general, Alfredo Alonso, quien añade: «Cada día nos esforzamos por dar un servicio personalizado adaptado a las necesidades de cada cliente. Dentro de un proceso de transmisión es especialmente relevante la obtención de financiación y la gestión patrimonial. Para ello hemos desarrollado acuerdos de colaboración con entidades financieras y de gestión patrimonial que hemos ampliado este año».
En este campo ha desarrollado para todos sus clientes interesados en adquirir farmacia, la elaboración del proyecto de inversión personalizado. Con este servicio, se identifican y planifican las claves de lo que será la gestión del comprador al frente de la farmacia. Y posteriormente, gestiona con el cliente la defensa de ese proyecto con las entidades financieras, con el objetivo de conseguir el respaldo necesario para llevarlo adelante.
«Nuestra cobertura a nivel nacional es otro factor clave, que permite al interesado en vender encontrar al mejor comprador, independientemente de donde tenga su domicilio, y al interesado en comprar poder hacerlo en cualquier punto de la geografía nacional que sea de su interés», concluye Alonso, quien añade que los clientes de Farmaconsulting valoran «la experiencia de 24 años y 2.150 transmisiones, y un servicio de calidad inigualable, sabiendo que todos ellos han tomado la decisión correcta».
Demanda de Farmacia en Andalucía 2014
Los farmacéuticos andaluces apuestan por la compra de farmacia en su Comunidad Autónoma
Demanda de Farmacia en Andalucía 2014
El plan de negocio se impone al factor multiplicador en la compraventa
Los indicadores tradicionales basados en la facturación al SNS de la farmacia pierden peso en favor de otros más apoyados en la estrategia del futuro comprador y que cuente con el aval de asesorías sólidas.
La forma de vender una farmacia ha cambiado. Si hasta que estallara la crisis y se complicara el acceso a la financiación y el crédito de los bancos el factor multiplicador se aplicaba a las operaciones de forma casi ‘sistemática’, ahora no. Su lugar lo está ocupando el plan de negocio que, coinciden en señalar asesores de oficina de farmacia, acaba decidiendo el precio final de la operación y la viabilidad de la inversión que se quiere realizar.
Uno de los efectos que ha tenido la crisis, además de haber frenado el número de compraventas, es que el factor multiplicador (porcentaje que se aplica sobre el volumen de facturación anual de la oficina que se vende) se ha reducido prácticamente a la mitad. Ya el año pasado asesorías especializadas en estas operaciones habían detectado un leve repunte del número de operaciones que, según trasladan a CFa partir de sus propios datos, en 2014 habría continuado. En un reciente informe y a partir de su experiencia, la empresa Farmaconsulting cifraba el incremento de nuevos compradores en un 8,68 por ciento en 2013, lo que rompía una tendencia descendente de los tres años anteriores. Juan Antonio Sánchez, socio y coordinador general de Aspime, también ha detectado este año un incremento del número de operaciones aunque durante el último trimestre del año, cuando ha estado sobre la mesa el debate sobre la reforma fiscal, ‘se están apalabrando las ventas para emplazarlas al 1 de enero, momento en el que se producirá una bajada de 3 puntos en el IRPF’. ‘Será entonces cuando se vea un mayor repunte de los traspasos’, asegura.
El aumento del número de operaciones no habría tenido su reflejo en un incremento del factor de multiplicación, que se mantiene en los mismos niveles de 2013. De hecho, Nicolás Toro, de TSL Consultores, interpreta que esto se ‘debe sobre todo al funcionamiento actual del sistema financiero, que no tiene nada que ver con el de antes de la crisis’.
Agustín López-Santiago, director general del Gabinete López-Santiago, coincide con esta percepción. Defiende que la farmacia sigue teniendo ‘peso específico como activo’ a la hora de obtener financiación aunque debe estar supeditado a la presentación de ‘un plan de empresa sólido’, que dé coherencia a la operación e, igualmente, avalado por empresas sólidas que den el visto bueno a la operación.
EL FACTOR IMPAGOS
La fortaleza financiera de la farmacia, sostiene Toro, ‘es más evidente en las comunidades donde no ha habido impagos por parte de la comunidad autónoma’. En las que sí los ha habido, añade Sánchez, el acceso al crédito se complica y, de nuevo, el plan de negocio gana peso: ‘La morosidad de la Administración Pública ha jugado una mala pasada; ahora los bancos reclaman el informe Cirbe (informe de capacidad financiera), del Banco de España, del farmacéutico igual que hacen con el resto de empresas que piden financiación’.
Caída constante
Entre 2008 y 2013 el factor de multiplicación para el traspaso de una oficina de farmacia experimentó, de forma generalizada, una caída en todo el territorio. Así, según los datos recogidos por TSL Consultores, se habría reducido a la mitad y en aquellas autonomías donde hace seis años se vendía a un ratio medio del 3, en 2012 éste se habría situado en torno al 1,5. ‘Andalucía es la comunidad donde se registran los ratios más altos (3,5 en 2008 por 1,5 en 2012), mientras que los más bajos son los de Navarra (2 en 2008 por 0,6 en 2012)’, explican desde TSL. La previsión para este año es que el factor no varíe.
Recursos, venta libre, servicios que se pueden mantener… Todo cuenta
Del plan de negocio de una oficina de farmacia que va a ser comprada depende en buena medida el recibir la luz verde a la financiación del banco. ¿Y qué aspectos lo integran? Todo cuenta, señalan a CFlos asesores consultados. Inversión prevista, reforma, recursos humanos, facturación de venta libre y a la seguridad social, campañas de marketing, servicios… La lista es larga.
‘Se estudia todo del comportamiento de la farmacia a la venta, apoyado en la declaración anual de operaciones. Esto permite saber si la farmacia atiende a una residencia, si tiene gabinete de nutrición, el contrato de arrendamiento del local, etc. Se pide toda la información, a la que se suma el plan de negocio del comprador’, explica Juan Antonio Sánchez, de Aspime.
Nicolás Toro, de TSL Consultores, añade a esto que en muchas de las operaciones ‘se da un tono de cambio generacional:el vendedor suele ser un farmacéutico a punto de jubilarse y el comprador, uno joven que llega con nuevas ideas, con nuevos planteamientos para el negocio de la farmacia’.
EL PESO DE LOS RRHH
Algo que decide mucho el precio de compraventa sería el futuro de la plantilla. Por un lado, el que vende ‘tiende a intentar garantizar el mantenimiento de los empleados, lo que hace bajar el precio de la operación, ya que no tendría que hacerse cargo de las indemnizaciones por despido’, apunta Sánchez. Por otro, añade Toro, ‘los compradores jóvenes suelen tender a la reducción de parte de la plantilla porque asumirán jornadas laborales más largas de las que vendría asumiendo el titular que vende’.
Hasta 500.000 euros, buena financiación
Las farmacias con una facturación de hasta 500.000 euros anuales se presentan como las más demandadas por los boticarios interesados en comprar. Serían las operaciones que encuentran con mejor financiación, aunque no serían necesariamente las que más beneficio darían a corto-medio plazo.
Nicolás Toro, de TSLConsultores, explica que esto está relacionado con el endurecimiento de las exigencias para conceder crédito. ‘Los bancos diferencian ahora mucho más el tipo de operación. Por ello es fundamental un buen estudio económico para obtener la financiación’, añade.
Para Juan Antonio Sánchez, de Aspime, la botica de hasta 500.000 euros ‘consigue una mejor financiación’ en tanto que ‘su rendimiento neto es compensable más fácilmente’, aunque ‘a partir de los 700.000 euros la generación de beneficios sería más interesante, a medio plazo’. Los datos de Farmaconsulting confirmarían que ‘el mayor avance respecto al año anterior está en las facturaciones comprendidas entre 500.000 y 700.000 euros donde crece un 36 por ciento la demanda’ (ver gráfico). Como resume Juan Antonio Adsuar, director territorial de Farmaconsulting Transacciones, ‘las más atractivas, opr facturación, serían las que facturan anualmente entre 300.000 y 700.000 euros, pero también vuelve a crecer el interés por las que facturan hasta un millón’.
En términos de precio, ‘sigue habiendo diferencias entre las comunidades pero no tan amplías como años atrás’. Y por localización, las boticas de Madrid y Andalucía, así como ‘las urbanas en capitales de provincia de ciudades medias’, serían las más solicitadas. Las que menos interés despiertan, en cambio, ‘la rural y de baja facturación’.
Disponible la última edición del Informe de la Demanda de Farmacia en España 2014 de Farmaconsulting
El estudio realizado por la consultora destaca como los farmacéuticos valoran cada día más la estabilidad del sector, un hecho que ha llevado a producir un aumento de confianza de los inversores sobre todo en el último cuatrimestre del año.
Ya está disponible la última edición del Informe de la Demanda de Farmacia en España 2014. Esta publicación es un informe de referencia en España, y permite al farmacéutico conocer cómo se está valorando el mercado de la farmacia según su tamaño, facturación, rentabilidad, y otros factores críticos como la obtención de financiación, desde la perspectiva de la evolución de los últimos años. El estudio realizado por la consultora destaca como los farmacéuticos valoran cada día más la estabilidad del sector, un hecho que ha llevado a producir un aumento de confianza de los inversores sobre todo en el último cuatrimestre del año.
La idea de los autores, expertos y líderes en transmisiones de oficina de farmacia en España, es explicar de una manera gráfica y sencilla la evolución de la demanda, que constituye uno de los principales factores para determinar el precio de una farmacia. Este instrumento, junto con otros, pretende ayudar al farmacéutico a tomar y gestionar una de las decisiones más importantes de su vida. El informe permite al profesional conocer de una forma resumida cómo está valorando realmente el mercado a la farmacia según su tamaño, facturación, rentabilidad, y otros factores críticos como la obtención de financiación, desde la perspectiva de la evolución de los últimos años.
Los interesados pueden solicitar el informe llamando al número de teléfono 902 115 765 o a través de la web www.farmaconsulting.es
Informe de la Demanda de Farmacia en España 2014
Descárgate la edición 2014 del Informe de la Demanda de Farmacia en España FCT, un resumen del amplio conocimiento de la demanda que solo podrás encontrar en Farmaconsulting, fruto de nuestro dominio de las transmisiones realizadas en el mercado y el trabajo de nuestros equipos.
Apuntes sobre el futuro del sector farmacéutico.
Predecir el futuro es siempre un ejercicio arriesgado. Son pocos los que aciertan y muchos los que luego han de aceptar su falta de visión, pero en cualquier caso el futuro sólo se puede escribir iniciando el camino que nos lleva hacia él. Las personas a las que les hemos pedido que ofrezcan su visión del futuro del sector farmacéutico están ya trabajando para construir ese futuro y, por ello, creemos que sus opiniones son fundadas y deben tenerse en cuenta. Si han acertado o no, lo veremos dentro de unos años, pero no nos parece arriesgado apostar por ellos.
| 1. ¿Cómo imagina el futuro de su sector? 2. Las TIC, ¿oportunidad o amenaza para su sector? |
Alfredo Alonso Quintana
Director general de Farmaconsulting Transacciones
alfredo.alonso@farmaconsulting.es
1. Comprar o vender una farmacia es una de las decisiones más importantes de la vida de un farmacéutico. Se requiere un análisis y una experiencia que impida, o al menos reduzca de manera importante, el riesgo de que nos podamos equivocar. Transmitir una farmacia en buenas condiciones requiere cumplir con dos objetivos:
• Que el propietario obtenga el valor de mercado por su farmacia que le permita alcanzar sus sueños después de tantos años de trabajo.
• Que el farmacéutico inversor tenga un proyecto con viabilidad financiera que le permita hacer frente al futuro junto a su familia.
Para cumplirlos será imprescindible el apoyo de un equipo especializado con amplia experiencia. Las 2.000 transacciones realizadas en 23 años por Farmaconsulting, nos permite ver el futuro con el optimismo de poder dar respuesta a esas necesidades, ayudando a todo farmacéutico a tomar la mejor decisión con los más altos estándares de calidad.
2. Para conseguir los objetivos antes mencionados, vimos hace años que necesitábamos diseñar herramientas y metodología de trabajo, siendo algunas de ellas:
• Un sistema para conocer toda la demanda de farmacia en España.
• Un análisis de calidad que ayudara a los inversores a tomar las decisiones con seguridad.
• Acuerdos de financiación con varias entidades financieras, por importe de 200 millones € y una metodología de trabajo que le diera seguridad a la banca para confiar en nuestros clientes y operaciones.
Las nuevas tecnologías ofrecen oportunidades, en la medida que nos permiten mejorar las herramientas y sistemas de trabajo que ponemos al servicio del farmacéutico, pero teniendo siempre muy presente que no sustituyen nuestro compromiso más íntimo de seguir trabajando por atender a cada persona de manera individual y cuidando cada detalle particular, para ayudarle a tomar las decisiones patrimoniales a lo largo de su vida.
Apuntes sobre el futuro del sector farmacéutico
Los arrendamientos en farmacia no se extinguen en 2014
Farmaconsulting publica un comunicado en su boletín de octubre confirmando su conclusión mantenida durante los últimos años.
Farmaconsulting ha emitido un artículo en su boletín de octubre en el que remarca que los arrendamientos en farmacia no se extinguen en 2014. Afirma que desde la publicación de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos en 1994, se han ido sucediendo en multitud de medios de alcance nacional, «reiterados comentarios sobre la presunta amenaza de caducidad» de los arrendamientos de locales de negocio conocidos popularmente como «de renta antigua», hecho que podría producirse en diciembre de este año 2014.
El asunto parte de la Disposición Transitoria 3ª, punto 4, 1ª, de la citada Ley, conforme a la cual, los arrendamientos «de renta antigua» sobre locales en los que se desarrollen actividades comerciales, se extinguirán en 20 años. Prosigue: «Quién sabe si deslumbrados por la expectación de ver resuelta una situación considerada generalmente injusta por los propietarios de los locales, la prolongación en el tiempo de arrendamientos con rentas inferiores a las del mercado actual, o debido simplemente al ánimo de algunos por generar confusión en el sector, el caso es que no se había reparado en que la disposición citada se aplica, exclusivamente, a los arrendamientos cuyo arrendatario es una persona jurídica, caso que, como sabemos, queda al margen de las oficinas de farmacia, cuyo titular es una persona física».
Farmaconsulting reitera que, no obstante, operaciones efectuadas en el marco familiar del titular arrendatario, como son los casos de subrogación por hijos en el contrato de arrendamiento, «constituyen casos particulares que sí pueden tener un final previsto, incluso en este año, por lo que es recomendable revisar con un abogado experto la situación concreta de cada caso». A la oficina de farmacia, salvo excepciones, le es de aplicación el punto 3, de la Disposición Transitoria que, «en resumen, fija el fin del arrendamiento en la jubilación del titular, o su fallecimiento».
OMC: el modelo mediterráneo de farmacia es un «monopolio artificial».
El Informe sobre el sector farmacéutico, elaborado por la Organización Médica Colegial (OMC), plantea una revisión del modelo mediterráneo de farmacia.
El Informe sobre el sector farmacéutico elaborado por la Organización Médica Colegial (OMC) plantea, entre otros muchos aspectos, una reestructuración de lo que denomina la "cadena de valor farmacéutica" y que integraría "el sector manufacturas de alta tecnología, la distribución mayorista y las oficinas de farmacia". Entre sus propuestas de mejora de la cadena del medicamento pasaría por la revisión del modelo mediterráneo de farmacia que constituye "un monopolio artificial" que "precisaría no sólo de un rediseño organizativo de los sistemas operativos y de dispensación, sino también una regulación que impulse determinados instrumentos de competencia interna y un mercado liberalizado propio de una economía moderna y de una gestión socialmente eficiente".
La OMC también plantea "un proceso de integración vertical" para la distribución mayorista "dadas la actual fragmentación e ineficiencia de esta función logística del sector sanitario". A juicio del colectivo médico, las actividades de distribución podrían "articularse bien en un cluster empresarial diferenciado, o en un prototipo spin-off promovido por el grupo de empresas big pharma, obteniéndose en este proceso de integración y desintermedicación, economías de escala y logística de distribución más eficiente".
CONCENTRACIÓN TAMBIÉN EN INDUSTRIA
El planteamiento general de la OMC es que, teniendo en cuenta el peso económico y el valor añadido de la prestación farmacéutica en el SNS, "se hace necesario avanzar en políticas e iniciativas pro-eficiencia para la racionalización y buen uso del medicamento, en aras a garantizar una gestión eficiente y de calidad de este insumo esencial". Dentro de este planteamiento la industria farmacéutica no se quedaría fuera del objetivo de "reestructuración" y "reordenación". El informe contabiliza más de 300 laboratorios en España de los que más del 80 por ciento sería del sector "pequeña-mediana empresa"; "la dimensión mínima de producción es estructuralmente ineficiente, más allá de su posicionamiento y rentabilidad en el mercado farmacéutico", apunta sobre estos laboratorios.
Por este motivo, el texto plantea que en el marco de una "posible reordenación de este sector, sería razonable esperar con una visión global y competitiva un proceso de concentración y restructuración, que derivara a través de alianzas, jointventure o fusiones en la creación de compañías farmacéuticas solventes e innovadoras, con capacidad de crecimiento orgánico e internacionalización acorde con un sector estratégico, globalizado e interdependiente dentro del a economía productiva". Sin ello, añade, "será difícilmente sostenible desarrollar economías internas y externas apropiadas para generar resultados eficientes de rentabilidad para estas firmas farmacéuticas".
LÍMITE DE APORTACIÓN ANUAL
La propuesta del colectivo médico también pone el acento en la necesidad de revisar aquello que se financia con fondos públicos y, además, debería ajustarse a las rentas de los beneficiarios. "Financiar generalizadamente importantes consumos de productos de discutible efectividad a grupos sociales que disfrutan de rentas relativamente elevadas y estables, mientras se exige un importante copago a quienes están más sometidos a las tensiones del mercado laboral en contracción no parece un diseño socialmente óptimo ni sanitariamente sensato", dice el texto. De ahí que plantee un "evolucionar hacia un esquema más equitativo y financieramente solvente".
En concreto la OMC defiende un límite de aportación máxima anual por persona en medicamentos, modelo que en otros países del entorno europeo se habrían demostrado como "ejemplo de protección económica a los más débiles". "Posiblemente el RDL 16/2012, que desarrolla esta materia, deberá progresar legislativamente para garantizar incondicionalmente como derecho sustantivo estos principios y derechos socialmente irrenunciables".
Derecho preferente de adquisición sobre la oficina de farmacia
La compraventa, en principio, es una operación sujeta al acuerdo libremente tomado entre vendedor y comprador. No obstante, y más en concreto dentro del sector farmacéutico, podemos encontrar alguna peculiaridad que modifica el orden de toma de decisiones, incluyendo a otras voluntades en esa transmisión, como puede ser la de los farmacéuticos empleados en la oficina de farmacia, el socio o copropietario, familiares, o incluso la pervivencia de figuras muy afines al conocido usualmente como «derecho de amortización» concedido a los farmacéuticos establecidos en la proximidad de la oficina de farmacia que es objeto de transmisión.
Los trabajadores pueden tener preferencia de compra
En la antigua norma conocida como Decreto 909, que regulaba el establecimiento, funcionamiento y la transmisión de las oficinas de farmacia, ya se incluía la preferencia, de cara a la adquisición de una oficina de farmacia, para la figura del farmacéutico regente, el sustituto y el adjunto.
Esta prelación ha sido mantenida, con sus matices, en las normas de ordenación farmacéutica de varias comunidades, por lo que, antes de alcanzar un acuerdo con cualquier otro comprador, el titular que pretenda transmitir su oficina de farmacia tendrá que ofrecer la transmisión a sus empleados farmacéuticos, cerrar con ellos la operación o bien obtener su renuncia.
En España: Cataluña, La Rioja, Madrid, Murcia y País Vasco
En España podemos encontrar esta preferencia de adquisición en comunidades como Cataluña, La Rioja o Murcia, en las que los farmacéuticos contratados en la oficina de farmacia tienen establecida una preferencia a su favor en el caso de que dicha oficina de farmacia vaya a ser transmitida en compraventa. Las comunidades de Madrid y Murcia van más lejos, al incluir entre los adquirentes con preferencia a los familiares. Así, antes de proceder a la transmisión de la oficina de farmacia, el titular deberá ofrecer la operación (o contar con su desistimiento) a su cónyuge y descendientes, si fueran farmacéuticos.
| Madrid. Artículo 38. Transmisión inter vivos 2. En la adquisición, cesión, traspaso o venta de una oficina de farmacia tienen derecho preferente, por este orden, el cónyuge farmacéutico, el descendiente farmacéutico en primer grado, el farmacéutico regente, el sustituto y el adjunto… |
Por su parte, en el País Vasco encontramos la única muestra que pervive del conocido familiarmente en el sector como «derecho de amortización». Según este sistema, los farmacéuticos instalados a menos de 250 metros de una oficina de farmacia que se pusiera en venta tenían derecho preferente para su compra, pero con la obligación de proceder a su cierre, amortización que se preveía con el objetivo de adecuar el número de oficinas de farmacia a las distancias previstas en la normativa de ordenación.
Ahora, como decimos, únicamente queda un recuerdo de esta norma en la Ley de Ordenación Farmacéutica del País Vasco, donde se prevé esta preferencia de compra a favor de los farmacéuticos instalados en la misma zona de salud de la oficina de farmacia que se transmite, siempre que la proporción sea inferior a 2.500 habitantes por oficina de farmacia, y con el objetivo de proceder al cierre.
También en Francia, un vecino que solemos citar frecuentemente por las similitudes de su modelo con el nuestro, vemos disposiciones como las comentadas sobre España. Así, la reciente Ley 2014-856, de 31 de julio, sobre la economía social, crea la obligación de informar a los empleados en caso de venta de una empresa o de la mayoría de acciones de una empresa, a quienes se permitirá presentar una oferta.
Estas disposiciones están destinadas principalmente a empresas con menos de 50 trabajadores, de modo que las denominadas «empresas liberales», por ejemplo cuyo objeto es la tenencia y explotación de una oficina de farmacia, pueden estar afectadas por estas disposiciones que llegan a sancionar con la nulidad de la venta si no se hace ofrecimiento de la operación al personal con una antelación de dos meses a la transmisión.
No olvidemos a los copropietarios
Ya en las normas de ordenación citadas anteriormente, se hace expresa alusión al hecho de que tales transmisiones se harán «sin perjuicio del derecho de retracto legal que otorga la legislación civil al farmacéutico copropietario».
La posición del copropietario se enmarca dentro de la institución conocida como «retracto legal» y, dentro del retracto legal, en el denominado «retracto de comuneros», por el que según el Código Civil todo copropietario tiene un derecho preferente para adquirir la parte de copropiedad que se transmite a un tercero.
| Artículo 1.522 El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común. |
Por lo tanto, antes de proceder a la transmisión de una participación de una oficina de farmacia que se posea junto con otros copropietarios, es recomendable negociar previamente con el otro o los otros socios y llegar a un acuerdo de cara a la transmisión de la oficina de farmacia u obtener su renuncia.
Renuncia expresa o tácita
En el caso de que no se llegue a un acuerdo con cualquiera de los adquirentes con preferencia (familiares, empleados, condueños…) para formalizar con él la venta, no podremos hacer la transmisión con un tercero con plena «tranquilidad» para éste si no contamos con la renuncia de los preferentes. De lo contrario, tengamos en cuenta que cualquier acuerdo alcanzado con otra persona podrá exigir que se resuelva esa operación previa, y adquirir la parte de la oficina de farmacia transmitida en las mismas condiciones.
| Artículo 1.524 No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. |
De no obtener esta renuncia por escrito, una fórmula que podría ser empleada es la notificación fehaciente al socio, o los socios, comunicando que se ha alcanzado el acuerdo, concretando las condiciones de la compraventa y pidiéndole que comunique si quiere o no ejercer su derecho preferente.
El Código Civil le concede un plazo de nueve días para contestar. Si no responde en ese plazo, podría interpretarse que ha renunciado de forma tácita, y el vendedor quedaría libre para formalizar su operación con un tercero.
Requisito de mantenimiento de la inversión en la donación de farmacia familiar
Desde hace varios años la Administración ha venido aclarando a través de circulares y respuestas a consultas el alcance de los requisitos establecidos para la aplicación de las ventajas tributarias previstas en la transmisión gratuita de empresas familiares y negocios profesionales. Como la propia Administración recuerda, las comunidades autónomas tienen competencias en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, por lo que habrá de tenerse en cuenta, en cada caso, la concreta evolución e interpretación que se dé en la propia comunidad donde se produzca el hecho imponible, puesto que los comentarios vertidos en este artículo aluden a la normativa general del impuesto, y a la interpretación de la Dirección General de Tributos.
Ventajas tributarias
El artículo 20.2.c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones implica que, en los casos en los que en la base imponible de una adquisición «mortis causa» que corresponda a los cónyuges, descendientes o adoptados de la persona fallecida, estuviese incluido el valor de una oficina de farmacia, a la que sea de aplicación la exención regulada en el apartado octavo del artículo 4 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio (bienes y derechos de las personas físicas necesarios para el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, siempre que esta se ejerza de forma habitual, personal y directa por el sujeto pasivo y constituya su principal fuente de renta), para obtener la base liquidable se aplicará en la imponible, con independencia de las restantes reducciones que procedan, otra del 95% del mencionado valor (o superior según cada comunidad), siempre que la adquisición se mantenga durante los 10 años (o menor según la comunidad) siguientes al fallecimiento del causante, salvo que falleciera el adquirente dentro de ese plazo.
En definitiva, la persona que adquiera una oficina de farmacia en los términos expuestos, gozará de unas ventajas fiscales tales que le llevarán a abonar una cantidad mínima por el Impuesto sobre Sucesiones, pero siempre que, entre otros, cumpla con el requisito de mantener lo adquirido durante varios años.
La peculiaridad del sector farmacéutico
No parece exagerado que, a cambio de prácticamente no pagar impuestos, Hacienda exija que el negocio o empresa objeto de transmisión sea conservado por el adquirente durante un plazo determinado. Por lo tanto, el heredero de la cafetería que ha gestionado su familia durante años, o quien recibe el legado de cualquier tipo de explotación deberá mantenerla durante el plazo establecido en la normativa del impuesto propia de su comunidad autónoma.
Y se debe tener cuidado con este requisito, puesto que, como expresa textualmente la norma: «En el caso de no cumplirse el requisito de permanencia al que se refiere el presente apartado, deberá pagarse la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora».
Y no es suficiente con mantener la empresa: es también incompatible con la aplicación de las ventajas fiscales la realización de actos de disposición que, directa o indirectamente, puedan dar lugar a una minoración sustancial del valor de la adquisición, por ejemplo, vender la mitad de la farmacia, el local… El término «sustancial» será interpretado por la inspección de tributos en cada caso.
¿Mantener exactamente la misma empresa o explotación?
A un heredero que no cuente con el título de licenciado en farmacia le resulta imposible dar cumplimiento al tenor textual de ese requisito, y lo mismo ocurre en el caso, no infrecuente, de que tal heredero, a su vez, sea ya titular de otra oficina de farmacia.
Como máximo, el heredero podrá mantener la adquisición durante el plazo que conceden las respectivas normas de ordenación farmacéutica para proceder a la transmisión de la oficina de farmacia en caso de herencia, en términos generales, entre 12 y 24 meses, según la comunidad, plazo que, en cualquier caso, queda por debajo de la exigencia legal de permanencia que, como mínimo, nos encontramos en los 5 años en varias comunidades.
Afortunadamente, la propia Administración Tributaria ha optado por una interpretación muy amplia de este requisito, que se recoge ya en la Resolución 2/1999, de 23 de marzo, dictada por esta Dirección General de Tributos y relativa a la aplicación de las reducciones en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en materia de vivienda habitual y empresa familiar.
Conforme al texto citado, la Dirección General de Tributos interpreta que no es preciso el mantenimiento de la actividad que viniera desarrollando el causante y que lo que la Ley exige es que se mantenga el valor por el que se practicó en su momento la reducción sucesoria. De ahí la prohibición de actos dispositivos que lo minoren de forma sustancial.
De acuerdo con lo anterior, no afectaría al requisito de permanencia la enajenación de la oficina de farmacia con reinversión inmediata del importe en la adquisición, por ejemplo, de una finca rústica, como recuerda la consulta de la Dirección General de Tributos V866/2014 del pasado 28 de marzo 2014.
Abundando en las conclusiones anteriores, si lo realmente importante es el mantenimiento del valor de la inversión, tampoco dejaría de cumplirse el requisito de permanencia si, una vez heredada la oficina de farmacia, se procede a la venta de la misma y el importe de la transmisión es invertido en depósitos bancarios con duración análoga al plazo exigido.
Como se advierte al principio del artículo, hablamos de una norma, la Ley del Impuesto sobre Sucesiones, que regula subsidiariamente una materia en la que las comunidades autónomas tienen competencias, por lo que no solo los plazos, o el importe de la reducción, varían de unos territorios a otros, sino que la propia interpretación de los textos puede sufrir peculiaridades autonómicas; por lo tanto, es más que recomendable que antes de tomar una decisión se contraste la situación concreta del interesado, en referencia a una comunidad determinada, con un asesor experto que estudie cada asunto en concreto.
Por último, aunque desde el punto de vista del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sí estamos hablando de ventajas, no olvidemos que la adquisición a título lucrativo, como son la herencia y la donación, el adquirente no podrá, posteriormente, en sus liquidaciones de IRPF por actividades económicas, practicar deducciones sobre el valor del fondo de comercio, ya que casi la única condición exigida para poder hacerlo es, precisamente, que el bien objeto de deducción -antes amortización-, se haya adquirido a título oneroso. Así, en el caso de las donaciones quizá sea muy interesante -les adelanto que sorprendente-, valorar las consecuencias de optar por una compraventa, aunque se pierda la exención en IRPF del transmitente (nada menos), pero accediendo el adquirente a esta otra ventaja fiscal que es la deducción del fondo de comercio, hecho que en más de una ocasión compensa, al patrimonio familiarmente considerado, a pesar de que el padre tenga que abonar el IRPF correspondiente.
Farmaconsulting: clientes satisfechos, más de 2.000 transacciones
Entrevista con Alfredo Alonso, Director General de Farmaconsulting. El Farmacéutico may-14
Farmaconsulting: clientes satisfechos, más de 2.000 transacciones
Financiación en la oficina de farmacia: diversas posibilidades contractuales
Félix Ángel Fernández Lucas
Abogado. Subdirector de Farmaconsulting Transacciones. felix@farmaconsulting.es
Al acudir a una entidad financiera en busca de dinero con el que poder afrontar una inversión vamos a encontrar varias opciones con las que «complementar el crédito» personal ante el banco, nuestra credibilidad y capacidad de generar confianza respecto a que afrontaremos con éxito la devolución del préstamo, y el abono de los intereses.
Si valiera con el «crédito» personal nos encontraríamos con un tipo de préstamo al que corresponde el mismo adjetivo: personal. Significa que no se ha exigido más garantía al prestatario que su credibilidad como persona.
Naturalmente, estamos ante los préstamos de menor cuantía económica -rara vez por encima de los sesenta mil euros- y, lógicamente, también ante los de más corta duración, en torno a los 6 o 7 años, y muy difícilmente por encima de los 10 años.
A poco que necesitemos superar esos importes, y el proyecto a afrontar nos imponga mayores plazos, nos encontraremos con la necesidad de presentar garantías adicionales, entre las que destacan la fianza personal, y la hipoteca.
¿Cuestión de responsabilidad?
No necesariamente se adquiere más responsabilidad por el hecho de otorgar garantías hipotecarias; generalmente se trata de una cuestión de prelación y preferencia en el cobro.
La responsabilidad por las deudas, en Derecho español, alcanza a todos los bienes, presentes y futuros, del deudor. Esto implica que por el hecho de no aportar un inmueble como garantía, este NO queda «a salvo» si luego se tienen problemas para afrontar la devolución del préstamo: si no se pueden abonar los pagos, el prestamista, generalmente un banco, podrá instar la ejecución de todos los bienes que se encuentren a nombre del deudor.
Por eso sorprende a menudo la oposición de algunos inversores a que se hipoteque alguna de sus propiedades, quizá pensando en que al dejarla al margen no la arriesgan. Pues no, todo el patrimonio está vinculado con la obligación de devolver el préstamo y abonar los intereses.
La fianza, sí suma responsabilidades
Hablamos de la figura conocida usualmente como aval. Cuando aportamos la presencia de un avalista, un fiador, comparece en el contrato de préstamo otra persona que suma su responsabilidad a la del deudor principal. Así lo dispone textualmente el Código civil: «Por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.»
La fianza que generalmente se utiliza con los préstamos bancarios es de carácter solidario, y excluye los beneficios de «división y excusión»:
- Renuncia a la división: de lo contrario, en el caso de que existieran varios fiadores y no se hubiera renunciado expresamente al beneficio de división, la obligación a responder de esa deuda se dividiría entre todos los fiadores, por lo que el acreedor, el banco, no podría reclamar a cada fiador sino la parte proporcional que le corresponde.
- El beneficio de excusión, por su parte, supone que el fiador no puede ser obligado a pagar al acreedor sin haber ejecutado previamente los bienes del deudor principal, pero, como decimos, este beneficio no tendrá lugar, entre otras circunstancias, cuando el fiador haya renunciado expresamente, o si la fianza es solidaria.
La garantía hipotecaria, principales tipos
La hipoteca es un contrato por el que se afecta un determinado bien al pago de las responsabilidades relacionadas con una deuda concreta.
Al complementar un préstamo con una hipoteca sobre un determinado bien del deudor, decíamos antes que no estamos asumiendo un riesgo o peso adicional en nuestras obligaciones con el banco; no es esencialmente una mayor responsabilidad. Tanto si hipotecamos nuestro local como si no, el local podría ser embargado y ejecutado para satisfacer esa deuda si no lo hacemos voluntariamente; la conclusión es que no queda «a salvo» por no haber sido hipotecado.
Lo que supone más destacadamente la hipoteca es que concede a un acreedor concreto la exclusiva a cobrarse con ese bien. Cualquier acreedor con deudas vencidas y no satisfechas puede instar el embargo de ese local, salvo que esté hipotecado a favor de otro acreedor. Así, a quien realmente afecta la existencia de una hipoteca es a los demás acreedores, no al deudor, porque estos en el cobro de sus deudas se encontrarán a otro acreedor con un crédito preferente sobre ellos, y sólo después de que el deudor cuya deuda está garantizada haya satisfecho su cobro, podrán cobrar con el resto que pudiera quedar tras la ejecución del bien.
Por eso es también una expresión poco afortunada esa de «pagar la hipoteca»: se paga el préstamo, su devolución y los intereses y comisiones correspondientes, pero la hipoteca no; la hipoteca es un contrato accesorio del préstamo, se otorga y, cuando se ha terminado de pagar el préstamo, se cancela. Puede haber préstamo sin hipoteca, pero no una hipoteca sin préstamo.
Hipoteca inmobiliaria
Conforme al tenor literal de la ley, la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida -no necesariamente un préstamo bancario, puede tratarse de uno entre particulares, o de un aplazamiento en un pago de mercaderías, de una inversión…-.
La fórmula más conocida en el mercado bancario es la hipoteca inmobiliaria que, como su nombre indica, se establece sobre bienes inmuebles, generalmente el local de la propia oficina de farmacia, la vivienda del adquirente, otros locales y con mucha menos frecuencia, terrenos rústicos.
Una vez constituida esta garantía, la consecuencia inmediata, una vez inscrita en el registro de la propiedad -requisito inexcusable para su eficacia-, es que ese bien inmueble es «intocable» para otros acreedores distintos del beneficiario de esa hipoteca, sólo el acreedor hipotecario podrá instar el embargo y ejecución de ese inmueble en caso de impago.
Hipoteca mobiliaria
Pero en el sector farmacéutico tiene un protagonismo especial la posibilidad de aportar la propia oficina de farmacia, entendida como establecimiento mercantil, como garantía de préstamos o aplazamientos contratados.
La oficina de farmacia, como establecimiento mercantil, está considerada un bien mueble y por sus especiales características puede ser objeto de hipoteca mobiliaria, garantía a la que las entidades bancarias han venido concediendo gran protagonismo en la financiación de la adquisición de oficinas de farmacia, con una importancia que oscila, a grandes rasgos, entre el 70% y el 40% de la inversión total.
De hecho, en la actualidad, un esquema de partida usual a la hora de estudiar una financiación por un banco es el de 20-30% de aportación personal del inversor, 30-40% con garantía inmobiliaria, y el restante 30-40% del préstamo, garantizado con hipoteca mobiliaria.
La hipoteca mobiliaria sobre establecimiento mercantil no afecta al local por el préstamo. Se da con alguna frecuencia que los arrendadores, al conocer que se va a hipotecar la oficina de farmacia instalada en alquiler en su local, manifiesten alguna reticencia, dada la sombría fama que esta garantía tiene entre la población, pero su tranquilidad al respecto ha de ser rotunda: se hipoteca la explotación económica, la oficina de farmacia, el local queda al margen.
Otra cosa es que ese arrendamiento deba tener ciertas características, pensadas de cara a la futura constitución de una hipoteca mobiliaria, que fundamentalmente son dos: una duración del arrendamiento no inferior a la duración del préstamo que se va a solicitar (de nada sirve al banco tener una hipoteca sobre la farmacia si vence antes el alquiler), y la facultad de cesión del arrendamiento (tampoco serviría de mucho no poder ceder ese local en arrendamiento al comprador de la oficina de farmacia en caso de ejecución judicial de la hipoteca).
El hipotecante no deudor
Se ha dado la circunstancia de que en algunos registros mercantiles, a la hora de inscribir la hipoteca mobiliaria, se ha exigido que quien la otorgue no sólo sea propietario, sino también titular administrativo sanitario. Al margen de la polémica jurídica que puede entablarse respecto a la oportunidad de tal exigencia, que no es objeto de este artículo, lo cierto es que se exige en algún registro.
Desde un punto de vista práctico, las entidades bancarias pueden acudir a la vía de recurrir tales decisiones, pero presumiblemente el cambio de titularidad llegará antes que las resoluciones que resuelvan tales recursos, de modo que suele descartarse este tipo de lucha. No obstante, nos podríamos ver ante un periodo de tiempo variable, de unos días -La Rioja, Navarra, Barcelona…-, a varias semanas, o meses -raramente más de cuatro-, en el que el préstamo estaría concedido, y abonado, pero la hipoteca mobiliaria no se habría inscrito, circunstancia al menos «incómoda» para la entidad.
Por esto, en las zonas en que se da esta peculiaridad registral se ha generalizado la figura del «hipotecante no deudor». El registrador necesita, para inscribir la hipoteca sin dilaciones, que quien la otorgue sea dueño y, a la vez, titular… Pues si la parte compradora va a tardar varios días, semanas o incluso meses en ser titular administrativo, habrá que buscar alguna otra persona, por si cumple tales condiciones y, efectivamente, la parte vendedora las cumple: es dueño, todavía, y titular también. La solución es simple: que sea la parte vendedora quien firme la hipoteca en garantía del préstamo solicitado por el comprador y, en unidad de acto, venda la oficina de farmacia a ese comprador que ahora no la adquiere como suele decirse «libre de cargas y gravámenes», sino que la comprará hipotecada, pero en garantía de un préstamo en su beneficio.
Andalucía convoca seis boticas en municipios de menos de 500 habitantes
Esta orden se esperaba tras la publicación del decreto que modificaba la Ley de Farmacia Andaluza y que la Consejería de Salud justificó en «el objetivo de garantizar la dotación de oficinas en todos los municipios de menos de 1.000 habitantes».
El Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) ha publicado este martes la orden que convoca seis oficinas de farmacia en las localidades de Alicún (Almería), Turón, Agrón, Cáñar y Pórtugos (Granada) y La Nava (Huelva). Como ya recogió CF, hasta que dichas boticas no tengan adjudicatario, sus actuales titulares no podrán acceder a la nueva que les ha sido adjudicada.
Esta orden se esperaba tras la publicación del decreto que modificaba la Ley de Farmacia Andaluza y que la Consejería de Salud justificó en «el objetivo de garantizar la dotación de oficinas en todos los municipios de menos de 1.000 habitantes». Sin embargo y según los datos censales del INE de estos municipios, todos están por debajo de los 500 habitantes.
Esta orden pone de manifiesto a que, en principio, la Consejería no baraja convertir estas boticas en botiquines, algo que ya se planteó la Consejería mientras redactaba la ley de 2007 y el baremo que regularía el concurso, y que viene demandando la profesión dentro de la idea de garantizar farmacias sostenibles. Cabría la posibilidad de que dichas farmacias no se cubrieran; entonces habría que esperar a conocer la decisión de la Administración andaluza que podría decantarse por la opción de los botiquines para no impedir que los anteriores titulares puedan abrir la nueva farmacia que consiguieron en la primera fase del concurso de nuevas aperturas.
Esta decisión, contraria a los representantes profesionales andaluces, cuenta además con el agravante de que Andalucía aún no ha comenzado a repartir las ayudas destinadas a las farmacias con viabilidad económica comprometida (VEC).
Manuel Pérez vuelve a optar a la presidencia del Colegio de Farmacéuticos de Sevilla.
El que desde abril de 2000 ha sido presidente del Colegio Oficial de Farmacéuticos de Sevilla, Manuel Pérez, volverá a optar a la reelección en unos comicios que, en caso de presentarse más de una candidatura antes del próximo 23 de mayo, tendrían lugar el 15 de junio. En este sentido, cabe destacar que la candidatura presentada el 16 de mayo por Pérez presenta ligeros cambios respecto a la junta de gobierno que durante los últimos cuatro años ha estado al frente de la máxima institución farmacéutica sevillana. «Se trata de un equipo que sigue una línea continuista pero en el que hemos querido introducir savia nueva, una apuesta por incorporar personas jóvenes, muy válidas, con gran futuro y bien reconocidas en el sector en Sevilla», manifestó a EG Pérez.
¿Cuáles son los cambios? Son cuatro caras nuevas las que, en caso de ser reelegido, se incorporarán a la nueva junta de gobierno de esta institución. Así, Gemma Herrerías ocuparía la vocalía de Dermofarmacia (en sustitución de Reyes Gallego); Fernando Cansino la de Óptica y Acústica Audiométrica (que hasta ahora dirigía Miguel Lora); Pilar León sería la vocal de Ejercientes no titulares (revelaría a Francisco González Lara, que pasaría a ser vocal de número y ocuparse de la vocalía de Rurales); mientras que Rosalía García entraría en la junta como vocal de número.
Además de estas nuevas incorporaciones, de ser reelegido por los colegiados sevillanos, Pérez llevará a cabo alguna reestructuración dentro de la junta de gobierno de la institución. Así, por ejemplo, la actual vocalía de Farmacia y Ortopedia se dividiría en dos, haciendo así dos vocalías específicas.
Por otro lado, finalmente el Colegio Oficial de Farmacéuticos de Cádiz, que debería celebrar elecciones en julio, retrasará los comicios hasta la primavera de 2015 (febrero-marzo) para, de esta forma, coincidir con el resto de colegios (a excepción de Málaga y Sevilla). Este fue el cambio estatutario aprobado por el Consejo Andaluz de Colegios Oficial de Farmacéuticos (Cacof) el 31 de enero para, así, unificar los comicios en Andalucía.
El colegio gaditano estaba a la espera de que se publicasen en el BOJA los nuevos estatutos que unificaban las elecciones. En este sentido, y toda vez que desde la Junta se pidió un texto refundido de las modificaciones estatutarias para publicar en el BOJA, el Cacof decidió que era mejor esperar a su publicación y hacer que los comicios en Cádiz coincidan con los del resto de provincias.
Las oficinas de farmacia tardan casi veinte años en amortizar el crédito de compra inicial
Con la llegada de la crisis, los boticarios apuran al máximo los plazos o incluso recurren a una renegociación
Los farmacéuticos tardan cada vez más en amortizar los préstamos iniciales de sus boticas. De hecho, en cinco años, la amortización pasó de 15 a 20 años y, en algunos casos, los boticarios tienen que renegociar nuevos plazos ante la imposibilidad de hacer frente a estos préstamos. Así lo aseguran desde las consultoras Farmaconsulting y Asefarma. Ambas coinciden en apuntar a un aumento en el periodo de amortización.
Desde Farmaconsulting explican que «durante años hemos tenido que negociar arrendamientos con una duración mínima de 15 años, puesto que se exige una duración en los arrendamientos, en su caso, igual o superior a la duración del préstamo garantizado con hipoteca mobiliaria». Sin embargo, señalan, «desde hace cinco o seis años, la duración de partida es rara vez inferior a los 20 años». Por otro lado, desde Asefarma aseguran que «anteriormente los créditos se amortizaban antes y no se llegaban a cumplir los plazos. Sin embargo, desde hace unos años se están apurando al máximo e incluso se amplían». Esto, dicen, «demuestra que falta liquidez en la oficina de farmacia».
Asimismo, en Farmaconsulting consideran que «la situación económica general ha reducido notablemente la afluencia de crédito, y este fenómeno también afecta a las farmacias, a pesar de seguir siendo un sector preferente para la banca».
Las condiciones para la concesión del crédito también han cambiado. «Ya no basta con presentar a las entidades bancarias las habituales garantías: hipoteca inmobiliaria sobre locales, vivienda o hipoteca mobiliaria sobre la propia oficina de farmacia. Ahora también se ha acentuado la exigencia de que el inversor se comprometa en la inversión con una aportación personal más elevada, que puede superar el 20 por ciento de la inversión total», apuntan desde Farmaconsulting. Pero no es lo único. «Es muy necesario aportar un proyecto de inversión convincente, en el que se hable de los planes de futuro que el comprador tiene respecto a la gestión de la oficina de farmacia», precisan.
En cuanto a los tipos de interés que actualmente se están concediendo desde las entidades bancarias, Asefarma apunta a un cinco por ciento de media, aunque esto puede variar en función del tipo de interés que se establezca. En este sentido, aseguran que las farmacias que más problemas están teniendo para amortizar sus créditos son las que se enfrentan a impagos por parte de las administraciones. En este caso, confiesan, es casi imposible renegociar las condiciones del crédito y tienen que acudir a nuevos préstamos para poder afrontar la situación. A pesar de las dificultades, Asefarma observa cierta estabilización en la compra venta de oficina de farmacia, después del descenso registrado desde verano de 2012 hasta aproximadamente marzo de 2013. Este repunte se debe, dicen, «a que la relación precio-rentabilidad en las oficinas de farmacia es muy superior a la de años anteriores».
En todo caso, desde Farmaconsulting realizan una serie de indicaciones para aquellos boticarios que quieran lanzarse a adquirir su propia oficina de farmacia.» Es necesario que elabore, reflexione y presente un proyecto de gestión para la oficina de farmacia que quiere adquirir». Además, «es muy importante que concrete sus esfuerzos en un par de entidades, evitando ruedas de conversaciones eternas con diferentes bancos, saltando de uno a otro, buscar ganar unos decimales al tipo de interés, mientras se retrasa la compra».
Igualmente, ven imprescindible que estas entidades a las que se acuda sean conocedoras de la materia. En este sentido, recomiendan acompañarse de asesores expertos en este asunto que faciliten la consecución del objetivo de financiar su oficina de farmacia.
Continúa creciendo el atractivo de la farmacia gallega entre los inversores
El número de nuevos inversores interesados en comprar farmacia en Galicia aumenta anualmente.
Según los datos facilitados por Farmaconsulting a esta revista, se observa que durante los dos últimos años ha aumentado el número de farmacéuticos que solicitan la compra de una farmacia en esta Comunidad Autónoma. Mientras que en el 2011 la empresa consultora recibió 63 nuevas solicitudes esa cifra creció a 79 en el 2012 y durante el 2013 han sido 81 las nuevas peticiones consolidando de esta forma el atractivo de la farmacia gallega.
Respecto al perfil del inversor, los farmacéuticos con una edad comprendida entre los 30 y los 40 años fueron con un 32,10% los más interesados. Tanto hombres como mujeres tuvieron un interés muy similar en la compra con un 51,85% por parte de los hombres y el 48,15% de las mujeres. Para estos inversores la farmacia más atractiva se corresponde con una facturación comprendida entre 150.000€ a 1.000.000€ concentrándose en estos tramos el 73,27% de las solicitudes.
Por último, detallar que el 23,46% de los inversores que se interesaron el año pasado por una farmacia en Galicia eran titulares en ese momento de otra oficina de farmacia.
El interés por adquirir oficinas de farmacia rurales se mantiene
El factor vocacional del profesional o el deseo de inicio del ejercicio priman frente a la inseguridad de la inversión
«Estoy interesado en comprar una farmacia rural». Aunque bien podría catalogarse como una temeridad -o un fake más dentro del universo 2.0- a tenor de la situación económica que atraviesa este tipo de establecimientos, todavía es habitual ver anuncios como éste en los tablones virtuales de las webs de los colegios farmacéuticos, en los que las ofertas de adquisiciones y ventas de boticas se mezclan con ofertas laborales.
Apuestas así no solo se mantienen sino que cuentan con su justificación, basada en la existencia de profesionales, principalmente jóvenes recién licenciados, «con un marcado carácter vocacional como motor de su decisión de compra, en los que prima su deseo de iniciarse en el ejercicio y tomar contacto con el sector, más que el concepto de inversión o el propósito de establecerse en una plaza de forma definitiva», confirma a EG Félix Ángel Fernández, subdirector general de Farmaconsulting.
Los datos que maneja esta compañía especializada en el mercado nacional de transacciones de boticas lo confirman: un 10 por ciento de las solicitudes de inversores que recibieron en 2013 centraban el foco de interés en establecimientos con facturación anual inferior a 150.000, cifras en las que se mueven las boticas rurales y por las que estarían reconocidas oficialmente en situación de viabilidad económica comprometida (VEC). Incluso, farmacias con una facturación anual inferior a 300.000 euros (que también podrían ser catalogadas como VEC, ya que es probable que presenten ventas al SNS inferiores a 200.000 euros, el umbral que marca la ley para beneficiarse de la aplicación de un índice corrector a la facturación) focalizaron el interés de otro 16,4 por ciento de potenciales compradores (ver gráfico).
Es evidente que las motivaciones económicas no lideran estas pretensiones de adquirir farmacias rurales. De lo que se trata es «empezar por el principio». En concreto, «iniciarse en la profesión, conocer los entresijos de la oficina de farmacia y adquirir la suficiente experiencia» para dar futuros pasos, considera Fernández.
No cabe duda que la actual regulación farmacéutica nacional, y la consabida limitación de aperturas de boticas a los concursos de nuevas adjudicaciones, también podría incitar a la compra directa de una botica rural como ‘plan B’ y, en especial, si no se cuenta con liquidez suficiente para adquirir otro tipo de farmacia que asegure rentabilidad económica. No obstante, el riesgo que implica establecerse en el ámbito rural puede tornarse en ventaja ante futuros concursos de nuevas farmacias, ya que los baremos de méritos por los que se deciden las adjudicaciones suelen puntuar los años de ejercicio en pequeñas localidades e incluso abren una fase previa de traslados en la convocatoria.
La crisis económica que afecta a las oficinas de farmacia, y que se ceba especialmente con las más débiles, no ha aminorado el interés de los farmacéuticos por adquirir boticas rurales. Pero la situación sí ha cambiado desde el punto de vista financiero y el apoyo de las entidades bancarias en estas operaciones. Según confirman desde Farmaconsulting, «este tipo de farmacias ya no son su objetivo preferente».
¿En qué se traduce el cambio? «Ahora, en los criterios de concesión de préstamos a los inversores se ha instalado la exigencia de que la botica deje unos excedentes que, en muchos casos, no son obtenidos por una oficina de ese pequeño tamaño», apunta Fernández. Por contra, sí se denotan más facilidades, tanto en moderación de precios como en aplazamientos de pago, de aquellos titulares de boticas rurales que desean venderlas. ¿Será que la confianza externa que todavía existe sobre estas farmacias no es tal dentro de las paredes de las mismas? ¿Tendrá algo que ver en ello su conocimiento de causa?
